Nakup nepremičnine, kot je hiša ali stanovanja Ljubljana, predstavlja pomembno prelomnico v življenju posameznika. Po zaključeni prodaji sledi niz pomembnih korakov, ki jih je treba dosledno upoštevati. Prvi korak vključuje preverjanje podatkov o nepremičnini in njenem pravnem stanju v zemljiški knjigi, kjer lahko ugotovimo lastništvo, vpisane hipoteke, služnosti ter morebitne spore.
Ponudba stanovanj je raznovrstna, od zgodovinskih stavb v starem mestnem jedru do sodobnih stanovanjskih kompleksov v novih soseskah.
Informacije o nepremičnini in njenem pravnem stanju preverimo v zemljiški knjigi, ki deluje kot knjiga pravic. V tem registru lahko ugotovimo lastništvo nepremičnine, morebitne vpise hipotek, služnosti, morebitne pravne spore in podobne podatke.
Pogodba o nakupu nepremičnine
Prodajna oz. kupoprodajna pogodba predstavlja osnovo za sklenitev posla. Pisno oblikovana pogodba vsebuje podrobnosti posla, vključno z informacijami o kupcu, prodajalcu, nepremičnini, znesku kupnine, plačilnih pogojih ter morebitnih bremenih na nepremičnini. Ta dokument je ključen za vpis kupca v zemljiško knjigo.
Predpogodba o prodaji nepremičnine
Če je to potrebno, se lahko pred dejansko prodajno pogodbo sklene predpogodba. Ta predhodni dogovor omogoča strankama, da se dogovorita o pogojih prodaje, preden skleneta končno pogodbo. Uporabna je predvsem v primerih, ko končna prodajna pogodba še ni izvedljiva, na primer zaradi pomanjkanja financiranja ali pravnih ovir.
Energetska izkaznica in davki pri prodaji nepremičnine
Pred podpisom prodajne pogodbe mora prodajalec kupcu izročiti energetsko izkaznico, ki omogoča vpogled v energetsko učinkovitost stavbe. Pri novogradnjah se obračunava 22% DDV, pri čemer je zavezanec za plačilo davka prodajalec. Za stanovanjske nepremičnine do 120 m2 in enostanovanjske hiše do 250 m2 velja nižja 9,5% stopnja DDV. Davek na promet nepremičnin za starejše nepremičnine znaša 2%, pri čemer je zavezanec prav tako prodajalec.
Davek od kapitalskega dobička pri prodaji nepremičnine
Prodajalec mora poleg davka na promet z nepremičninami plačati tudi davek od kapitalskega dobička, če ga ustvari pri prodaji nepremičnine. Stopnja tega davka je 25% prvih 5 let po nakupu, po 15 letih lastništva pa davka ni več. Izvzeti so tisti, ki so nepremičnino kupili pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta stalno prebivališče na naslovu nepremičnine.
Postopek pri davčni upravi po prodaji nepremičnine
Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami pri pristojni davčni upravi. Davek mora plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri. V prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe, izvod prejšnje pogodbe ter izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana.
Potrditev plačila davka
Davčni organ potrdi plačilo davka z žigom na kupoprodajni pogodbi, ki ga notar overi skupaj s prodajalčevim podpisom. Ta postopek je ključen za vpis kupca v zemljiško knjigo. Po plačilu davka je nujno notarsko overiti podpis na prodajni pogodbi, kar predstavlja ključni korak v prodajnem postopku. Če je zemljiškoknjižno dovolilo ločeno od prodajne pogodbe, je nujno overiti podpise na tem dokumentu, kar predstavlja dodatno notarsko overitev.
Vpis v zemljiško knjigo
Dejanski lastnik nepremičnine postane kupec šele po vpisu v zemljiško knjigo. Ta postopek lahko izvede preko notarja, ki overi podpise na pogodbi, osebno v času uradnih ur na sodišču ali pa po elektronski poti, pri čemer je potreben elektronski podpis in varen poštni predal.
